Wohnungsübergabe beim Auszug — Protokoll, Schlüssel, Zähler

Das Wichtigste auf einen Blick

• Rückgabe ist Pflicht: Nach dem Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Wohnung zurückgeben (§ 546 BGB). Kommt die Rückgabe zu spät, kann der Vermieter eine Entschädigung verlangen (§ 546a BGB).
• Protokoll ohne Gesetzespflicht: Ein Übergabeprotokoll ist nicht vorgeschrieben, aber ein wichtiges Beweismittel.
• Zähler und Schlüssel: Zählerstände gehören mit Zählernummer ins Protokoll, Schlüssel mit Art und Anzahl.
• Nur unterschreiben, was zutrifft: Mängel konkret nach Art, Umfang und Lage beschreiben und eine abweichende Sicht vor der Unterschrift eintragen.
• Unterlagen aufbewahren: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren grundsätzlich sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548 BGB).

Was das Gesetz verlangt: die Rückgabe der Wohnung

Nach dem Ende des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, die Wohnung zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Praktisch heißt das: Sie räumen die Wohnung und geben die Schlüssel an den Vermieter zurück.

Wie die Übergabe im Einzelnen abläuft, regelt der Paragraf nicht. Stiftung Warentest rät aber, dass Mieter und Vermieter vor dem Auszug gemeinsam durch die Wohnung gehen.

Wenn die Rückgabe später kommt

Geben Sie die Wohnung nach Vertragsende nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung verlangen — in Höhe der vereinbarten oder der für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Miete (§ 546a Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Einen weiteren Schaden schließt das Gesetz nicht aus (§ 546a Abs. 2 BGB).

Für Wohnraum zieht § 571 BGB (gesetze-im-internet.de) diesem weiteren Schaden Grenzen:

• Nur bei Verschulden: Der Vermieter kann ihn nur geltend machen, wenn die Rückgabe aus Umständen unterblieben ist, die Sie zu vertreten haben (Abs. 1 Satz 1).
• Nur soweit billig: Auch dann ist er nur zu ersetzen, soweit die Billigkeit — eine faire Abwägung im Einzelfall — das erfordert (Abs. 1 Satz 2).
• Ausnahme eigene Kündigung: Diese Billigkeitsgrenze entfällt, wenn Sie selbst gekündigt haben (Abs. 1 Satz 3).
• Räumungsfrist: Hat Ihnen ein Gericht eine Räumungsfrist gewährt, müssen Sie bis zu deren Ablauf keinen weiteren Schaden ersetzen (Abs. 2).

Auch eine unvollständige Rückgabe kann laut dem Eigentümerverband Haus & Grund eine Nutzungsentschädigung auslösen. Können Sie absehbar nicht rechtzeitig räumen, sprechen Sie früh mit dem Vermieter.

Den Übergabetermin vorbereiten

Gut vorbereitet ist der Termin, wenn die Wohnung geräumt ist, das Einzugsprotokoll bereitliegt und Reparaturen geklärt sind:

1. Einzugsprotokoll heraussuchen. Haus & Grund empfiehlt, den Zustand bei der Rückgabe mit dem ursprünglichen Übergabeprotokoll zu vergleichen. Was schon beim Einzug vermerkt war, können Sie damit belegen.
2. Vorabnahme vereinbaren, wenn Reparaturen anstehen. Sind Reparaturen nicht zu vermeiden, lohnt sich laut Stiftung Warentest ein Vorabnahmetermin mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung. So gibt es bei der Übergabe weniger Überraschungen.
3. Termin nach der Räumung und bei gutem Licht. Haus & Grund rät, die Wohnung erst nach vollständiger Räumung und bei ausreichender Beleuchtung zu besichtigen und Auffälligkeiten zusätzlich zu fotografieren.
4. Vorlage mitbringen. Hat der Vermieter kein eigenes Formular, bringen Sie eine Protokollvorlage in zwei Exemplaren mit — etwa die des Deutschen Mieterbunds (siehe unten).

Reinigung und Malerarbeiten sollten vor dem Termin erledigt sein. Ob Sie vor der Übergabe streichen müssen und wie gründlich zu reinigen ist, klärt unser Ratgeber zur Renovierungspflicht beim Auszug.

Das Übergabeprotokoll: was hineingehört

Ins Protokoll gehören der Zustand jedes Raums, alle festgestellten Mängel, die Zählerstände, die zurückgegebenen Schlüssel und die Unterschriften. Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, es ist aber ein wichtiges Beweismittel — so Haus & Grund.

Als Muster eignet sich das Wohnungsübergabe-Protokoll des Deutschen Mieterbunds. Die einseitige Vorlage gilt für Ein- und Auszug; beim Auszug kreuzen Sie „vor dem Auszug“ an. Sie fragt ab:

• die Räume von Diele/Flur über Küche, Bad/WC, Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer bis zu Balkon, Keller und Garage, jeweils mit den Spalten „In Ordnung“, festgestellte Mängel und „Bemerkungen“,
• Zählernummer und Stand für Strom, Gas und Wasser,
• die Zahl der übergebenen und der noch fehlenden Wohnungsschlüssel,
• die letzte Renovierung,
• die Unterschriften von Vermieter und Mieter, gegebenenfalls auch von Zeugen mit Name und Anschrift.

Haus & Grund empfiehlt, Auffälligkeiten möglichst konkret nach Art, Umfang und Lage festzuhalten — also nicht „Wand beschädigt“, sondern welche Wand, welcher Schaden und wie groß. Was sich beim Termin nicht prüfen ließ, vermerken Sie ausdrücklich.

Stehen noch Arbeiten aus, vereinbaren Sie schriftlich Umfang, Frist und einen Nachtermin. Das Protokoll selbst sollte in zwei gleichlautenden, unterschriebenen Ausfertigungen entstehen — eine für jede Seite.

Für die Bewertung gilt: Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch haben Sie nicht zu vertreten (§ 538 BGB, gesetze-im-internet.de). Normale Abnutzung, etwa übliche Laufspuren, muss der Vermieter also hinnehmen; Schäden, die Sie selbst verursacht haben oder für die Sie verantwortlich sind, müssen Sie regulieren (Haus & Grund, Stiftung Warentest).

Unterschreiben, aber nur, was zutrifft

Eine gesetzliche Pflicht zur Unterschrift gibt es nicht — schon das Protokoll selbst ist nicht vorgeschrieben. Ihre Unterschrift hat trotzdem Gewicht: Nach Haus & Grund ist ein Protokoll zwar nicht in jedem Fall ein abschließender oder unwiderlegbarer Nachweis, je nach Inhalt kann es für erkennbare Schäden aber eine erhebliche Bindungswirkung entfalten.

Für Mieter heißt das laut Stiftung Warentest: Schäden, die nicht im Protokoll vermerkt sind, kann der Vermieter Ihnen danach in der Regel nicht mehr ohne Weiteres anlasten. Das betrifft, was bei der Begehung erkennbar war — nicht automatisch versteckte Mängel. Aus demselben Grund rät Haus & Grund Vermietern, nicht vorschnell zu bestätigen, die Wohnung sei „mangelfrei“ oder „ordnungsgemäß“ zurückgegeben worden.

Lesen Sie deshalb jeden Eintrag, bevor Sie unterschreiben. Sehen Sie einen Mangel anders — etwa weil er schon im Einzugsprotokoll steht —, tragen Sie Ihre Sicht unter „Bemerkungen“ ein. Nehmen Sie Ihre Ausfertigung direkt mit.

Zählerstände und Schlüssel festhalten

Zählerstände und Schlüssel gehören mit Nummer und Anzahl ins Protokoll, denn nach dem Auszug lassen sie sich kaum noch nachprüfen.

Zählerstände mit Zählernummer

Notieren Sie die Stände für Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Wärme jeweils mit der Zählernummer, dazu Datum und Uhrzeit der Übergabe (Haus & Grund). Wie Sie den Umzug Ihrem Strom- und Gasanbieter melden, erklärt der Ratgeber Umzug ummelden.

Für die Heizung gilt zusätzlich: Ziehen Sie während eines laufenden Abrechnungszeitraums aus, hat der Gebäudeeigentümer die Erfassungsgeräte der betroffenen Räume abzulesen — die sogenannte Zwischenablesung (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV, gesetze-im-internet.de). Auf ihrer Grundlage werden die verbrauchsabhängigen Heizkosten aufgeteilt; abweichende Vereinbarungen bleiben möglich (§ 9b Abs. 2 und 4 HeizkostenV).

Die Kosten der Zwischenablesung trägt in der Regel der Vermieter, wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt. Der Berliner Mieterverein stützt das auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.11.2007 (VIII ZR 19/07): Es handle sich um Verwaltungskosten. Eine Klausel, nach der Mieter diese Kosten übernehmen, hielt laut Mieterverein das Amtsgericht Schöneberg für wirksam (Urteil vom 07.07.2010, 103 C 59/10). Prüfen Sie also Ihren Mietvertrag.

Schlüssel nach Art und Anzahl

Halten Sie Art und Anzahl aller zurückgegebenen Schlüssel fest: Wohnungs-, Haus-, Briefkasten-, Keller-, Garagen- und sonstige Schlüssel (Haus & Grund). Fehlt einer, gehört auch das ins Protokoll.

Geben Sie die Schlüssel möglichst beim Termin persönlich zurück und vergleichen Sie die Zahl mit dem Einzugsprotokoll. Erscheint der Vermieter nicht, schlagen Sie ihm schriftlich einen neuen Termin vor. Eine Rückgabe per Einwurf oder Post stimmen Sie besser vorher mit ihm ab — sonst fehlt Ihnen die Bestätigung über Art und Anzahl der Schlüssel.

Wenn der Vermieter kein Protokoll machen will

Verweigert der Vermieter ein Protokoll, dokumentieren Sie den Zustand selbst. Stiftung Warentest rät, die Wohnung dann von einem Dritten begutachten zu lassen — das muss kein Fachmann sein, auch ein Freund oder Nachbar kommt infrage.

1. Gehen Sie mit der Zeugin oder dem Zeugen Raum für Raum durch die geräumte Wohnung.
2. Füllen Sie ein eigenes Protokoll mit Datum und Uhrzeit aus — die Mieterbund-Vorlage eignet sich auch dafür — und notieren Sie die Zählerstände mit Zählernummer.
3. Fotografieren Sie alle Auffälligkeiten.
4. Lassen Sie die Zeugin oder den Zeugen mit Name und Anschrift unterschreiben.

Nach der Übergabe: sechs Monate und die Kaution

Mit der Übergabe beginnt eine Frist: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Ihre Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls in sechs Monaten, aber ab dem Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nennt die Vorschrift nicht; für ihn gilt diese Sechsmonatsfrist also nicht. Umgekehrt kann der Vermieter mit einer schon verjährten Ersatzforderung unter Umständen noch gegen die Kaution aufrechnen, wenn sie in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem er erstmals aufrechnen konnte (§ 215 BGB; BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).

• Vermieter: Ersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung: sechs Monate — Rückerhalt der Wohnung — § 548 Abs. 1 BGB
• Mieter: Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung: sechs Monate — Ende des Mietverhältnisses — § 548 Abs. 2 BGB

Bewahren Sie Protokoll, Fotos und Schriftwechsel mindestens so lange auf — besser länger, denn die Verjährung kann unter bestimmten Umständen gehemmt sein, etwa während Sie mit dem Vermieter über einen Anspruch verhandeln (§ 203 BGB).

Bleibt die Kaution: Nach der Übergabe muss der Vermieter sie samt Zinsen zurückzahlen; wie lange er dafür Zeit hat, ist bei den Gerichten umstritten (Stiftung Warentest). Die Erträge der angelegten Kaution stehen Ihnen zu (§ 551 Abs. 3 BGB, gesetze-im-internet.de). Was der Vermieter einbehalten darf, etwa für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung, erklärt unser Ratgeber Mietkaution zurückfordern.

Hilfe bei Reinigung und Malerarbeiten

Wenn Sie Endreinigung oder Malerarbeiten nicht selbst übernehmen möchten, können Sie beides bei ONE als Ergänzung zu Ihrem Umzug buchen: den Reinigungsservice im Anschluss an den Umzug, den Malerservice direkt danach oder kurz davor. Wann Sie die alte Wohnung spätestens kündigen müssen, erklärt der Ratgeber zur Kündigungsfrist für die Mietwohnung; alle weiteren Aufgaben rund um den Auszug sammelt unsere Umzug-Checkliste.

Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen der örtliche Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei für Mietrecht weiter. Stand: Oktober 2026.

Quellen

• § 538 BGB — Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__538.html
• § 546 BGB — Rückgabepflicht des Mieters. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html
• § 546a BGB — Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546a.html
• § 548 BGB — Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html
• § 551 BGB — Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
• § 571 BGB — Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__571.html
• § 9b HeizkostenV — Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel. gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.10.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__9b.html
• Wohnungsübergabe-Protokoll (PDF). Deutscher Mieterbund e. V., Dateistand 16.02.2018, abgerufen am 24.10.2026. https://mieterbund.de/app/uploads/2023/07/Wohnungsuebergabe-Protokoll_neu.pdf
• Infoblatt V01 „Das Wohnungsübergabe- und Abnahmeprotokoll“ (PDF). Haus & Grund Deutschland, Juli 2026, abgerufen am 24.10.2026. https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/V01%20-%20Das%20Wohnungs%C3%BCbergabe-%20und%20Abnahmeprotokoll.pdf
• Mietvertrag kündigen — alte Wohnung kündigen und zurückgeben. Stiftung Warentest, 22.11.2023, abgerufen am 24.10.2026. https://www.test.de/Mietvertrag-kuendigen-Wohnung-kuendigen-und-zurueckgeben-1734670-0/
• Nutzerwechselgebühr (zu BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07, und AG Schöneberg, Urteil vom 07.07.2010, 103 C 59/10). Berliner Mieterverein e. V., 14.06.2017, abgerufen am 24.10.2026. https://www.berliner-mieterverein.de/?p=2051