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Mietkaution zurückfordern — Fristen, Abrechnung, Einbehalt

Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel sind zurück — nur die Kaution ist noch nicht auf Ihrem Konto. Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Wie lange der Vermieter warten und was er einbehalten darf, ergibt sich aus dem BGB und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Gestapelte ONE-Umzugskartons mit Firmenaufdruck und Inhaltsetiketten im Laderaum eines Lkw, obenauf braune Kartons mit Zerbrechlich-Symbol
Inhalt 8 Abschnitte

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Keine feste Frist: Der Vermieter hat eine angemessene Prüfzeit — meist bis zu sechs Monate, im Einzelfall länger, in einfachen Fällen kürzer.
  • Sechs Monate sind kein Stichtag: Schadensersatz für Schäden an der Wohnung darf der Vermieter laut BGH grundsätzlich auch nach Eintritt der Verjährung mit einer Barkaution verrechnen.
  • Nebenkosten nur anteilig: Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
  • Zinsen gehören Ihnen: Die Erträge aus der getrennt angelegten Kaution stehen Ihnen zu — außer bei Studenten- und Jugendwohnheimen.
  • Drei Jahre Verjährung: Ihr Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und Sie die Umstände kannten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten kennen müssen.

Kaution zurück: Welche Frist gilt?

Der Vermieter hat nach dem Auszug eine angemessene Prüfzeit, um mögliche Forderungen zu klären — als Faustregel meist bis zu sechs Monate, im Einzelfall länger oder kürzer.

Angemessene Prüfzeit laut BGH

Nach dem BGH ist dem Vermieter „eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat“. Wie viel Zeit das ist, „hängt von den Umständen des Einzelfalles ab“ — es können auch mehr als sechs Monate sein (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Aus der Praxis:

  • Stiftung Warentest nennt sechs Monate als Faustregel. Ist die Wohnung einwandfrei und steht keine Nebenkostennachzahlung aus, können Sie nach ihren Angaben schon nach wenigen Wochen eine Abrechnung verlangen.
  • Ein vom Deutschen Mieterbund veröffentlichter Fachvortrag hält in einfachen Fällen zwei oder drei Monate für möglich, im Einzelfall auch mehr als sechs — etwa weil über die Nebenkosten (rechtlich: Betriebskosten) erst im Folgejahr abgerechnet wird.

Woher die sechs Monate kommen

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, sobald er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). An dieser kurzen Verjährung orientiert sich die Faustregel, wie Finanztip erklärt.

Ein Stichtag, nach dem Ihnen die volle Kaution zusteht, ist das aber nicht. Der BGH hat am 10.07.2024 entschieden: Der Vermieter darf Schadensersatz für Schäden an der Wohnung grundsätzlich auch dann mit einer Barkaution verrechnen (juristisch: aufrechnen), wenn diese Forderung bereits verjährt ist (Pressemitteilung zu VIII ZR 184/23).

Grundlage ist § 215 BGB (gesetze-im-internet.de). Danach bleibt die Aufrechnung trotz Verjährung möglich, wenn die Forderung zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, zu dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Vereinfacht gesagt: Konnte der Vermieter schon verrechnen, bevor die sechs Monate abgelaufen waren, schadet ihm die spätere Verjährung nicht. Die Kautionsabrechnung muss deshalb laut BGH „nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist“ erfolgen.

Die Fristen im Überblick

  • Prüfzeit des Vermieters: keine feste Frist; meist bis zu sechs Monate, im Einzelfall länger — Auszug — BGH, VIII ZR 71/05
  • Verjährung seiner Ersatzansprüche wegen Schäden: sechs Monate; Verrechnung mit einer Barkaution grundsätzlich auch danach — Rückgabe der Wohnung — § 548 Abs. 1, § 215 BGB; BGH, VIII ZR 184/23
  • Nebenkostenabrechnung: zwölf Monate — Ende des Abrechnungszeitraums — § 556 Abs. 3 BGB
  • Verjährung Ihres Rückzahlungsanspruchs: drei Jahre — Ende des Jahres von Entstehung und Kenntnis (oder grob fahrlässiger Unkenntnis) — §§ 195, 199 BGB

Was der Vermieter abziehen darf — und was nicht

Abziehen darf der Vermieter nur, was ihm aus dem Mietverhältnis zusteht — etwa offene Mieten, Schadensersatz für Schäden oder eine Nebenkostennachzahlung.

Berechtigte Abzüge

Nicht gezahlte Mieten nennt Stiftung Warentest als Beispiel für einen Zugriff nach dem Auszug. Für normale Abnutzung darf der Vermieter dagegen nichts abziehen: Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch haben Sie nicht zu vertreten (§ 538 BGB, gesetze-im-internet.de). Wo die Grenze verläuft, erklärt der Ratgeber zur Renovierungspflicht beim Auszug.

Nach dem Auszug darf der Vermieter die Kaution auch wegen Forderungen verwerten, die Sie bestreiten (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Während der Mietzeit ist ihm das verwehrt (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Halten Sie einen Abzug für unberechtigt, widersprechen Sie schriftlich.

Was nicht verrechnet werden darf

  • Forderungen außerhalb des Mietverhältnisses: Die Kaution sichert nur Forderungen aus dem Mietvertrag. Andere Forderungen darf der Vermieter nicht mit Ihrem Rückzahlungsanspruch verrechnen (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 36/12).
  • Verjährte Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen: Dafür darf der Vermieter nichts von der Kaution abziehen (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14). Der Fall betraf ein verpfändetes Kautionssparbuch; für die Barkaution ist das damit nicht entschieden.
  • Nebenkosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist: Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Kommt sie später, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, gesetze-im-internet.de). Was er nicht mehr fordern kann, darf er auch nicht von der Kaution abziehen.

Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung: nur ein angemessener Teil

Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter nur einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten. Die Kaution sichert nach dem BGH „auch noch nicht fällige Ansprüche“. Diesen Teil darf er deshalb „bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist“ (Leitsatz zu VIII ZR 71/05).

Maßstab für die Höhe sind die Abrechnungen der Vorjahre: Zurückhalten darf der Vermieter laut Finanztip allenfalls einen Betrag, der sich daraus rechtfertigen lässt. Nach Auffassung der Autorin des Mieterbund-Fachvortrags darf er bei einer Barkaution die erwartete Nachzahlung zuzüglich eines Sicherheitszuschlags einbehalten, muss den Rest aber auszahlen.

Die Abrechnungsfrist läuft ab dem Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab Ihrem Auszug (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Zu einer Teilabrechnung zum Auszug ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB).

Ein Beispiel: Sie ziehen Ende Oktober 2026 aus, abgerechnet wird nach dem Kalenderjahr. Dann muss Ihnen die Abrechnung für 2026 spätestens am 31.12.2027 vorliegen. Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter bis dahin einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten — unter Umständen also mehr als ein Jahr nach dem Auszug.

Abrechnung und Zinsen: was Ihnen zusteht

Zurück bekommen Sie die Kaution samt Zinsen, abzüglich berechtigter Gegenforderungen. Nach dem Mieterbund-Fachvortrag muss die Abrechnung die Kautionssumme einschließlich der Zinsen ausweisen und Gegenforderungen nachvollziehbar nach Grund und Höhe darlegen.

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen, ohne Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlungen (§ 551 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB).

Viel ist das meist nicht: In einer Stichprobe von Finanztip im Oktober 2025 lagen die Zinssätze bei höchstens 0,5 Prozent pro Jahr.

Haben Sie statt einer Barkaution ein Kautionssparbuch verpfändet oder eine Bürgschaft gestellt, verlangen Sie die Freigabe des Sparbuchs beziehungsweise die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde. Eine Teilfreigabe des Sparbuchs lässt sich nach Auffassung der Autorin des Mieterbund-Fachvortrags nicht erzwingen.

So fordern Sie die Kaution zurück

Am Anfang steht eine schriftliche Aufforderung. Zahlt der Vermieter nach Ablauf seiner Prüfzeit nicht, bleiben Beratung, ein Mahnbescheid und notfalls eine Klage.

Schritt für Schritt

  1. Unterlagen bereitlegen: Mietvertrag, Nachweis über die gezahlte Kaution, Übergabeprotokoll. Für Schäden, die bei der Übergabe erkennbar waren, aber nicht im gemeinsam unterschriebenen Protokoll stehen, kann der Vermieter Sie nach Einschätzung von Stiftung Warentest in der Regel nicht mehr verantwortlich machen; versteckte Mängel bleiben davon ausgenommen. Wie das Protokoll entsteht, erklärt der Ratgeber zur Wohnungsübergabe beim Auszug.
  2. Schriftlich auffordern: Fordern Sie die Kaution schriftlich zurück und nennen Sie Auszugsdatum, Kautionsbetrag samt Zinsen, Bankverbindung und ein Datum, bis zu dem Sie Zahlung oder Abrechnung erwarten.
  3. Nach Ablauf der Prüfzeit mahnen: In Verzug gerät der Vermieter durch eine Mahnung erst, wenn sie nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt — also nach dem Ende seiner Prüfzeit (§ 286 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Während des Verzugs ist der offene Betrag zu verzinsen (§ 288 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de).
  4. Teilauszahlung verlangen: Behält der Vermieter bei einer Barkaution alles wegen der Nebenkosten ein, verlangen Sie, dass der nicht benötigte Teil ausgezahlt wird.
  5. Beraten lassen: Lassen Sie sich beim Mieterverein vor Ort oder bei einer Anwaltskanzlei beraten; bei einer Kanzlei fragen Sie vorher nach den Kosten.
  6. Mahnbescheid beantragen: Vor einer Klage können Sie das gerichtliche Mahnverfahren nutzen. Für einen Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme in Euro erlässt das Gericht auf Antrag einen Mahnbescheid (§ 688 Abs. 1 ZPO, gesetze-im-internet.de).
  7. Klagen: Nach Auffassung der Autorin des Mieterbund-Fachvortrags können Sie auch ohne Abrechnung auf Rückzahlung klagen, wenn die Prüfzeit abgelaufen ist und der Vermieter keine Gegenforderungen hat. Zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, gesetze-im-internet.de; § 29a Abs. 1 ZPO, gesetze-im-internet.de).

Formulierungshilfe

Sehr geehrte/r [Name],

das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] endete am [Datum]; die Wohnung habe ich am [Datum] übergeben.

Bitte überweisen Sie die Mietkaution von [Betrag] € zuzüglich Zinsen bis zum [Datum] auf mein Konto [IBAN]. Machen Sie Gegenforderungen geltend, bitte ich bis dahin um eine Abrechnung nach Grund und Höhe. Behalten Sie einen Teil für die ausstehende Nebenkostenabrechnung ein, zahlen Sie bitte den übrigen Betrag aus.

Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]

Das angemessene Datum hängt davon ab, wie lange der Auszug zurückliegt und ob Nebenkosten offen sind.

Verjährung im Blick behalten

Ihr Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB, gesetze-im-internet.de). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den maßgeblichen Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Warten Sie nicht einfach ab, wenn keine Abrechnung kommt — davor warnt auch der Mieterbund-Fachvortrag.

Gut vorbereitet in die Übergabe

Ob die Kaution ohne Diskussion zurückkommt, hängt oft vom Zustand ab, in dem Sie die Wohnung übergeben. Wenn Sie mit der One Umzugsspedition GmbH umziehen, können Sie eine Endreinigung dazubuchen — mehr dazu beim Reinigungsservice. Wann Sie die alte Wohnung spätestens kündigen müssen, erklärt der Ratgeber zur Kündigungsfrist für die Mietwohnung; was sonst vor und nach dem Umzugstag ansteht, zeigt die Umzug-Checkliste.

Redaktion: One Umzugsspedition GmbH (Impressum). Rechtliche Angaben geprüft anhand der Gesetzestexte auf gesetze-im-internet.de und der unter „Quellen“ genannten Fundstellen zur Rechtsprechung, Stand 24.10.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Quellen

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten?

In der Regel nicht. Erlaubt ist nur ein angemessener Teil, gemessen an den Abrechnungen der Vorjahre — und nur, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.

Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Ja, die Erträge stehen Ihnen zu (§ 551 Abs. 3 BGB), außer bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Meist ist der Betrag aber gering.

Darf ich die Kaution mit den letzten Mieten verrechnen?

Nein. Die Kaution ist eine Sicherheit für Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 551 Abs. 1 BGB), kein Guthaben für die letzten Monate. Laut Stiftung Warentest dürfen Mieter die Kaution nicht „abwohnen“, indem sie vor dem Auszug einfach die Mietzahlung einstellen.

Die Wohnung wurde verkauft — wer zahlt die Kaution zurück?

In erster Linie der Erwerber: Er tritt in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Kaution ein (§ 566a BGB, gesetze-im-internet.de). Bekommen Sie die Kaution bei Mietende von ihm nicht, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet.

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