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Mietwohnung kündigen — Kündigungsfrist, Form und Nachmieter

Die Kündigung der alten Wohnung ist der erste feste Termin jedes Umzugs. Ein Tag zu spät, und Sie zahlen unter Umständen einen Monat länger Miete. Frist und Form regelt das Gesetz genau — rund um den Nachmieter halten sich dagegen hartnäckige Irrtümer.

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Inhalt 9 Abschnitte

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Frist: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats — unabhängig von der Wohndauer.
  • Der Eingang zählt: Maßgeblich ist der Zugang, nicht der Poststempel; Samstage zählen in der Regel mit, Sonn- und Feiertage nicht.
  • Form: Nötig ist ein Brief mit eigenhändiger Unterschrift aller Mieter im Vertrag; eine normale E-Mail, ein Fax oder ein Foto genügen nicht.
  • Nachweis: Den Zugang belegen Sie per Einwurfeinschreiben oder besser durch einen Boten, der nicht im Mietvertrag steht.
  • Früher ausziehen: Ein Nachmieter gibt Ihnen darauf in aller Regel keinen Anspruch; möglich ist eine schriftliche Aufhebung mit Zustimmung des Vermieters.

Drei Monate — die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter

Für Mieter gilt bei unbefristeten Verträgen: Die Kündigung ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“ (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Stiftung Warentest spricht vereinfacht von drei Monaten (test.de); je nach Zugangstag sind es genau genommen etwas weniger.

Einen Grund müssen Sie nicht nennen. Ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung verlangt das Gesetz nur vom kündigenden Vermieter (§ 573 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de).

Keine längere Frist nach fünf oder acht Jahren

Die Verlängerung um jeweils drei Monate nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung gilt nur für den Vermieter (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Vereinbarung, die zu Ihrem Nachteil davon abweicht, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Alte Mietverträge mit längeren Fristen

In Verträgen von vor dem 1. September 2001 stehen manchmal noch gestaffelte Fristen. Wurden die damaligen gesetzlichen Fristen als vorgedruckte Klausel vereinbart, gelten sie für Kündigungen, die seit dem 1. Juni 2005 zugehen, nicht mehr (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, gesetze-im-internet.de). Individuell ausgehandelte längere Fristen können weiter gelten; im Zweifel hilft der Mieterverein.

Der dritte Werktag — so berechnen Sie den letzten Kündigungstag

Entscheidend ist, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingeht. Geht sie erst am vierten ein, endet das Mietverhältnis einen Monat später (test.de).

Werktage sind alle Tage außer Sonntagen und gesetzlichen Feiertagen. Den Samstag zählt der Bundesgerichtshof mit, wenn er nicht der letzte Tag der Frist ist (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04; Erläuterung: berliner-mieterverein.de). Vier Beispiele ohne regionale Feiertage:

  • November 2026: Der 1. ist ein Sonntag, dritter Werktag ist daher Mittwoch, 4. November 2026 — Mietende am 31. Januar 2027.
  • Dezember 2026: Dritter Werktag ist Donnerstag, 3. Dezember 2026 — Mietende am 28. Februar 2027.
  • Januar 2027: Neujahr (Freitag, 1. Januar) und Sonntag, 3. Januar, zählen nicht, Samstag, 2. Januar, dagegen schon. Dritter Werktag ist Dienstag, 5. Januar 2027 — Mietende am 31. März 2027.
  • April 2027, Vorsicht: Der dritte Werktag ist Samstag, 3. April. Ob sich die Frist dann verlängert, hat der BGH nicht entschieden. Sicher ist ein Zugang bis Freitag, 2. April 2027 — Mietende am 30. Juni 2027.

Seit dem Postrechtsmodernisierungsgesetz müssen Briefe im Jahresdurchschnitt erst am dritten, teils am vierten Werktag nach der Einlieferung zugestellt sein — einzelne Briefe können länger brauchen (verbraucherzentrale.de). Schicken Sie die Kündigung deshalb einige Tage vor Monatsende ab.

Form: Brief mit Unterschrift statt E-Mail

Die Kündigung einer Mietwohnung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Sie unterschreiben das Schreiben eigenhändig mit Ihrem Namen (§ 126 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de) und schicken das Original.

Eine normale E-Mail genügt nicht. Auch Kopien reichen nicht (test.de) — also weder Fax noch Foto oder Messenger-Nachricht. Ohne die vorgeschriebene Form ist die Kündigung nichtig (§ 125 Satz 1 BGB, gesetze-im-internet.de; verbraucherzentrale.de). Zwar kann ein elektronisches Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur die Schriftform ersetzen (§ 126 Abs. 3, § 126a BGB, gesetze-im-internet.de). Sicher ist im Alltag aber der unterschriebene Brief.

Wer unterschreibt?

Alle Hauptmieter, die im Vertrag stehen, müssen unterschreiben — sonst ist die Kündigung unwirksam (test.de). Paare oder Wohngemeinschaften mit gemeinsamem Vertrag können deshalb nur gemeinsam kündigen (mieterbund.de).

So weisen Sie den Zugang nach

  • Einwurfeinschreiben: Stiftung Warentest empfiehlt diesen Weg (test.de). Das Einschreiben wird auch zugestellt, wenn niemand anzutreffen ist (verbraucherzentrale.de).
  • Einschreiben mit Übergabe: Trifft die Post keinen Empfangsberechtigten an, wird es nicht zugestellt — die Frist kann verstreichen (verbraucherzentrale.de).
  • Bote: Noch sicherer ist eine nahestehende Person, die selbst nicht im Mietvertrag steht (test.de).

Ein Einschreiben beweist nur den Zugang, nicht den Inhalt. Ein Bote, der das Schreiben vor dem Einwerfen gesehen hat, kann beides bezeugen (verbraucherzentrale.de).

Formulierungshilfe für das Kündigungsschreiben

Ein mögliches Gerüst:

[Vor- und Nachnamen aller Mieterinnen und Mieter], [Anschrift der Wohnung]

[Name und Anschrift der Vermieterin, des Vermieters oder der Hausverwaltung]

[Ort], [Datum]

Betreff: Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung [Anschrift, Lage im Haus]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich (kündigen wir) das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung zum nächstmöglichen Zeitpunkt, nach meiner (unserer) Berechnung zum [Datum]. Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Eingang dieser Kündigung und das Mietende schriftlich.

Mit freundlichen Grüßen

[eigenhändige Unterschriften aller Mieterinnen und Mieter]

Wenn die drei Monate nicht gelten — Sonderfälle

Länger gebunden sind Sie bei Kündigungsverzicht, Staffelmiete oder Zeitmietvertrag. Kürzer kann die Frist beim möblierten Zimmer in der Wohnung des Vermieters und bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch sein.

Daneben kennt das Gesetz Sonderkündigungsrechte für Mieter mit verkürzter Frist: nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB), nach der Ankündigung einer Modernisierung (§ 555e BGB), wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten verweigert (§ 540 Abs. 1 BGB) und bei Verträgen, die für mehr als 30 Jahre geschlossen sind (§ 544 BGB). Ob ein solcher Fall vorliegt, prüft der Mieterverein.

  • Unbefristeter Vertrag (Regelfall): Zugang bis zum dritten Werktag, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats — § 573c Abs. 1 BGB
  • Vorgedruckter Kündigungsverzicht: wirksam nur, wenn Sie spätestens vier Jahre nach Vertragsschluss aussteigen können und er für beide Seiten gilt — BGH, VIII ZR 86/10 (laut Deutschem Mieterbund)
  • Staffelmiete: Kündigungsausschluss höchstens vier Jahre ab der Staffelmietvereinbarung — § 557a Abs. 3 BGB
  • Wirksamer Zeitmietvertrag: Ende mit Ablauf der vereinbarten Zeit, keine ordentliche Kündigung — § 542 Abs. 2, § 575 Abs. 1 BGB
  • Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters: Zugang bis zum 15., Ende mit Ablauf desselben Monats — § 573c Abs. 3, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB
  • Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch: kürzere Frist vereinbar — § 573c Abs. 2 BGB
  • Tod des Mieters: Erben und Vermieter: binnen eines Monats nach Kenntnis, mit gesetzlicher Frist — § 564, § 573d Abs. 2 BGB

Kündigungsverzicht und Staffelmiete

Ein vorgedruckter Kündigungsverzicht muss Ihnen erlauben, das Mietverhältnis spätestens vier Jahre nach Vertragsschluss zu beenden, und muss für beide Seiten gelten (mieterbund-nrw.de). Läuft er länger, ist die Klausel unwirksam. Der Deutsche Mieterbund verweist dazu auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 86/10, mieterbund.de). Ein individuell ausgehandelter Verzicht kann anders zu beurteilen sein.

Bei einer Staffelmiete kann Ihr Kündigungsrecht höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB, gesetze-im-internet.de).

Zeitmietvertrag

Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit; ordentlich kündigen können Sie ihn nicht (§ 542 Abs. 2 BGB, gesetze-im-internet.de). Wirksam ist die Befristung nur mit einem gesetzlichen Grund, den der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat: Eigennutzung, Abriss, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung, Vermietung als Werkswohnung. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet, mit der normalen Frist (§ 575 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de).

Möbliertes Zimmer und vorübergehender Gebrauch

Für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters gilt eine kürzere Frist: Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB). Voraussetzung ist nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB (gesetze-im-internet.de):

  • Der Raum gehört zur Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt.
  • Der Vermieter hat ihn überwiegend mit Möbeln auszustatten.
  • Er ist Ihnen nicht zum dauernden Gebrauch mit Ihrer Familie oder einem gemeinsamen Haushalt überlassen.

Eine möblierte Wohnung ohne Vermieter darin fällt nicht darunter. Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, kann zudem eine kürzere Frist vereinbart werden (§ 573c Abs. 2 BGB).

Tod des Mieters und Umzug ins Pflegeheim

Setzt nach dem Tod des Mieters niemand den Vertrag nach § 563 oder § 563a BGB fort, läuft er mit den Erben weiter. Erben und Vermieter können dann binnen eines Monats, nachdem sie davon erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB, gesetze-im-internet.de; § 573d Abs. 2 BGB, gesetze-im-internet.de). Mehr dazu im Ratgeber zur Wohnungsauflösung im Todesfall.

Ein besonderes Kündigungsrecht wegen Pflegebedürftigkeit gibt es nicht. Auch beim Umzug ins Pflegeheim muss der Vermieter Sie nicht vorzeitig aus dem Vertrag lassen (verbraucherzentrale.de).

Früher ausziehen: Nachmieter und Aufhebungsvertrag

Einen Anspruch, mit einem Nachmieter früher aus dem Vertrag zu kommen, haben Sie praktisch nie. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren; Ausnahmen sind eine Nachmieterklausel im Vertrag und in eng begrenzten Fällen ein berechtigtes Interesse (test.de).

Der Mieterverein zu Hamburg (mieterverein-hamburg.de) räumt mit dem Irrtum von den „drei Nachmietern“ auf: Einen solchen Rechtsanspruch gibt es nicht. Nachmieterklauseln stehen laut dem Verein nur selten in Mietverträgen. Wichtig wird die Frage vor allem, wenn ein Kündigungsverzicht oder ein Zeitmietvertrag Sie länger bindet. Eine freundliche Anfrage hält der Verein trotzdem für einen Versuch wert:

  1. Prüfen Sie den Mietvertrag auf eine Nachmieterklausel.
  2. Bitten Sie den Vermieter, einer vorzeitigen Auflösung zuzustimmen, und schlagen Sie geeignete Nachmieter vor (test.de).
  3. Lassen Sie sich die Zustimmung schriftlich bestätigen, am besten mit dem vereinbarten Enddatum.

Kündigung und Umzugstermin aufeinander abstimmen

Planen Sie vom gewünschten Umzugstag rückwärts; den übrigen Zeitplan zeigt der Ratgeber Umzug planen. Für einen Auszug bis Ende März 2027 heißt das:

  1. Mietende: 31. März 2027.
  2. Spätester Zugang: dritter Werktag des Monats zwei Monate davor, hier Dienstag, 5. Januar 2027.
  3. Absendetag: wegen der Postlaufzeit noch im Dezember 2026.

Beginnt der neue Mietvertrag vor dem Ende des alten, zahlen Sie für die Überschneidung zwei Mieten, gewinnen aber Zeit für Transport, Einräumen und die Rückgabe der alten Wohnung. Endet der alte Vertrag dagegen vor dem Einzug, brauchen Sie eine Zwischenlösung für Ihre Möbel.

Vom Kündigungsschreiben zum Umzugstag

Beim Privatumzug mit ONE folgen auf die Besichtigung ein individuelles, transparentes Angebot und nach Ihrer Freigabe ein verbindlich fixierter Termin; passen Mietende und Einzug nicht zusammen, organisieren wir auf Wunsch auch eine Einlagerung. Wie die Übergabe der alten Wohnung abläuft, erklärt der Ratgeber zur Wohnungsübergabe beim Auszug; alle weiteren Aufgaben sammelt die Umzug-Checkliste.

Stand: 24.10.2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung; verfasst hat ihn ein Umzugsunternehmen, keine Kanzlei (mehr über uns). Bei Fragen zu Ihrem Vertrag helfen der Mieterverein oder eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht.

Quellen

Häufige Fragen

Was gilt, wenn der Vermieter die Kündigung nicht bestätigt?

Die Kündigung wird wirksam, sobald sie dem Vermieter zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB, gesetze-im-internet.de). Seine Zustimmung oder Antwort braucht es dafür nicht. Bleibt die Bestätigung aus, kommt es auf Ihren Zustellnachweis an.

Kann ich zum 15. eines Monats kündigen?

Bei einer gewöhnlichen Mietwohnung nicht: Nach der gesetzlichen Frist endet das Mietverhältnis dort mit Ablauf eines Monats. Die Kündigung bis zum 15. gilt beim möblierten Zimmer in der Wohnung des Vermieters (§ 573c Abs. 3 BGB); bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch kann eine kürzere Frist vereinbart sein (§ 573c Abs. 2 BGB). Ein anderes Enddatum lässt sich sonst nur mit dem Vermieter vereinbaren — abgesehen von den gesetzlichen Sonderkündigungsrechten, etwa nach einer Mieterhöhung oder einer Modernisierungsankündigung.

Kann ich auch früher als nötig kündigen?

Ja, das Gesetz legt nur den spätesten Zugangstag fest. Aber Vorsicht mit „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“: Geht das Schreiben bis zum 4. November 2026 zu, endet der Vertrag damit am 31. Januar 2027, auch wenn Sie erst Ende März ausziehen wollten. Nennen Sie dann das gewünschte Mietende als Datum.

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Wir führen Umzüge vom Betriebshof in Münster bei Dieburg aus durch — unter anderem in diesen Orten:

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