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Wohnungsauflösung nach Todesfall — Mietvertrag und Fristen

Neben der Trauer stehen nach einem Todesfall schnell Fristen an — und der Mietvertrag der verstorbenen Person endet nicht von selbst. Bevor die Wohnungsauflösung nach dem Todesfall beginnt, sollte klar sein, wer jetzt Mieter ist, bis wann gekündigt werden kann und was Erben vor dem Räumen regeln müssen.

Umzugskarton mit aufgeklebtem Etikett „Keller“ und handschriftlicher Inhaltsangabe, am oberen Rand unscharf weitere Kartons
Inhalt 8 Abschnitte

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Kein automatisches Ende: Der Mietvertrag läuft mit Mitmietern, eingetretenen Angehörigen oder den Erben weiter.
  • Ein Monat zum Ablehnen: Eingetretene Angehörige können den Eintritt innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod ablehnen (§ 563 Abs. 3 BGB).
  • Ein Monat für die Sonderkündigung: Erben können innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 Satz 2 BGB) — schriftlich und, laut den Mietervereinen in Berlin und Hamburg, von allen Erben unterschrieben.
  • § 580 BGB ist die falsche Norm: Er gilt etwa für Geschäftsräume, nicht für Wohnungen.
  • Vor dem Räumen: Klären Sie die Annahme des Erbes, liefern Sie ein gefundenes Testament beim Nachlassgericht ab und stimmen Sie sich mit den Miterben ab.

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod

Mit dem Tod der Mieterin oder des Mieters endet der Mietvertrag nicht. Das Vermögen geht als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB), grundsätzlich also auch das Mietverhältnis. Vorrang haben im Wohnraummietrecht aber Mitmieter und Angehörige aus dem gemeinsamen Haushalt. Erst wenn niemand von ihnen eintritt oder den Vertrag fortsetzt, läuft er mit den Erben weiter (§ 563, § 563a und § 564 BGB).

Warum § 580 BGB hier nicht gilt

Häufig zu lesen ist, nach einem Todesfall gelte § 580 BGB. Für Wohnungen stimmt das nicht: Der Paragraf steht im Untertitel „Mietverhältnisse über andere Sachen und digitale Produkte“ und betrifft etwa Büros, Läden oder Lagerhallen. Den Todesfall bei Wohnungen regeln die §§ 563 bis 564 BGB im Untertitel „Mietverhältnisse über Wohnraum“.

Wer jetzt Mieter ist — drei Fälle

Entscheidend ist, wer im Mietvertrag stand und wer mit der verstorbenen Person zusammenlebte.

Es gab Mitmieter

Standen Sie selbst im Mietvertrag und gehören Sie zum Personenkreis des § 563 BGB — etwa als Ehegatte, Lebenspartner oder Kind im gemeinsamen Haushalt —, läuft der Vertrag mit Ihnen weiter (§ 563a Abs. 1 BGB). Sie können aber innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Dem Vermieter gibt § 563a BGB kein eigenes Kündigungsrecht wegen des Todesfalls.

Angehörige lebten mit im Haushalt

Lebte der Ehegatte oder Lebenspartner mit der verstorbenen Person in einem gemeinsamen Haushalt, tritt er mit dem Tod in den Mietvertrag ein (§ 563 Abs. 1 BGB). Für weitere Haushaltsangehörige gilt nach § 563 Abs. 2 BGB:

  • Kinder im gemeinsamen Haushalt treten ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Ein eingetragener Lebenspartner und Kinder treten gemeinsam ein.
  • Andere Familienangehörige im gemeinsamen Haushalt treten ein, wenn weder Ehegatte noch Lebenspartner eintreten.
  • Personen mit auf Dauer angelegtem gemeinsamem Haushalt, etwa eine unverheiratete Partnerin oder ein unverheirateter Partner, treten unter denselben Voraussetzungen ein.

Der Eintritt geschieht automatisch, ohne Erklärung. Wollen Sie nicht bleiben, erklären Sie dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod, dass Sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB).

Diese Ablehnung ist keine Kündigung; eine Form schreibt § 563 Abs. 3 BGB nicht vor. Der Berliner Mieterverein rät trotzdem zur Schriftform. Lehnen alle Eingetretenen ab, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt (§ 564 Satz 1 BGB).

Der Vermieter kann Eingetretenen nur aus einem wichtigen Grund in ihrer Person kündigen — innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom endgültigen Eintritt und mit der gesetzlichen Frist (§ 563 Abs. 4 BGB). Eine Kaution kann er von Eingetretenen und überlebenden Mitmietern nur verlangen, wenn die verstorbene Person keine geleistet hatte (§ 563b Abs. 3 BGB).

Die verstorbene Person lebte allein

Lebte niemand mit in der Wohnung, wird der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt (§ 564 Satz 1 BGB). Erben dürfen die Wohnung laut Mieterverein zu Hamburg auch selbst beziehen. Wer das nicht möchte, hat ein Sonderkündigungsrecht.

Kündigung durch die Erben — ein Monat Zeit, dann die gesetzliche Frist

Erben haben für die außerordentliche Kündigung einen Monat Zeit (§ 564 Satz 2 BGB). Wann der Vertrag endet, hängt vom Zugang beim Vermieter ab.

Ab wann die Monatsfrist läuft

Die Frist beginnt, sobald die Erben vom Tod erfahren haben und davon, dass niemand eingetreten ist oder den Vertrag fortsetzt. Nach Auffassung des Berliner Mietervereins müssen sie außerdem sicher wissen, dass sie Erben sind. Im Gesetz steht das nicht; kündigen Sie deshalb möglichst früh.

Wann das Mietverhältnis endet — ein Rechenbeispiel

Die gesetzliche Frist regelt § 573d Abs. 2 BGB: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Daher die Faustregel „drei Monate“. Bei möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters ist die Frist kürzer: Zugang bis zum 15. eines Monats, Ende mit Ablauf desselben Monats.

Ein Beispiel: Die Erben erfahren am 20. Oktober 2026 vom Tod und davon, dass niemand eintritt. Der 1. November 2026 ist ein Sonntag, die ersten drei Werktage sind also Montag bis Mittwoch, der 2. bis 4. November.

  • bis Mittwoch, 4. November 2026:
    1. Januar 2027
  • am Donnerstag, 5. November 2026:
    1. Februar 2027

Beide Tage liegen innerhalb der Monatsfrist. Ein Tag Verzögerung bedeutet hier aber einen Monat Miete mehr.

So kündigen Erben wirksam

  • Schriftlich: Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Stiftung Warentest nennt dafür einen Brief mit Unterschrift — E-Mails oder Kopien reichen nicht — und empfiehlt das Einwurfeinschreiben.
  • Alle Erben unterschreiben: Bei mehreren Erben müssen alle unterschreiben — darauf weisen die Mietervereine in Berlin und Hamburg gleichlautend hin.
  • Kein Erbschein nötig: § 564 BGB verlangt keinen Nachweis der Erbenstellung; auch der Berliner Mieterverein hält einen Erbschein hier für entbehrlich. Wer aber nicht Erbe ist, kündigt wirkungslos.
  • Früher ausziehen: Vor Ablauf der Frist endet der Vertrag nur mit Zustimmung des Vermieters. Nach Erfahrung des Mietervereins zu Hamburg kann es helfen, mit der Kündigung einen früheren Übergabetermin anzugeben.

Auch der Vermieter kann kündigen

Dasselbe Sonderkündigungsrecht hat der Vermieter (§ 564 Satz 2 BGB). Einen Grund wie Eigenbedarf braucht er gegenüber Erben nicht (§ 573d Abs. 1 BGB).

Wenn die Monatsfrist verstreicht — Miete, Haftung, Ausschlagung

Wer die Monatsfrist verpasst, verliert das Sonderkündigungsrecht. Es bleibt die ordentliche Kündigung — bei einem unbefristeten Vertrag mit Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Bei einem befristeten Vertrag kann der Erbe dann noch lange gebunden sein, warnt der Berliner Mieterverein.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Jedenfalls wenn das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 564 Satz 2 BGB beendet wird, sind auch die nach dem Tod fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten, also Schulden des Nachlasses. Eine persönliche Haftung des Erben begründet § 564 Satz 1 BGB nicht (Urteil vom 23.01.2013, VIII ZR 68/12, Pressemitteilung des BGH).

Was eine versäumte Frist für die Haftung bedeutet, hängt vom Einzelfall ab. Beraten können der örtliche Mieterverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt.

Haftungs- und Kündigungsfragen stellen sich gar nicht erst, wenn die Erbschaft rechtzeitig ausgeschlagen wird (§§ 1942 ff. BGB), wie der Berliner Mieterverein erklärt. Die Ausschlagung ist nur binnen sechs Wochen möglich, nachdem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren haben; hatte die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Wer vorher Nachlassgegenstände verkauft, verschenkt oder entsorgt, läuft Gefahr, damit die Erbschaft anzunehmen. Ob das für Sie infrage kommt, klären Sie mit dem Nachlassgericht oder anwaltlich.

Wohnungsauflösung nach dem Todesfall — was Erben vor dem Räumen klären

Bevor Möbel und Hausrat die Wohnung verlassen, sollten diese Punkte geklärt sein — die Reihenfolge ist eine Empfehlung.

  1. Annahme des Erbes klären. Erben können die Erbschaft beim Nachlassgericht ausschlagen, etwa wenn die verstorbene Person Schulden hatte, so die Checkliste der Stiftung Warentest. Entscheiden Sie das, bevor Sie Nachlassgegenstände verkaufen, verschenken oder entsorgen.
  2. Testament abliefern. Wer ein Testament besitzt, das nicht in amtlicher Verwahrung ist, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern, sobald er vom Tod erfahren hat (§ 2259 Abs. 1 BGB). Das gilt auch, wenn es erst beim Ausräumen auftaucht.
  3. Erbenstellung klären. Kündigen können nach § 564 BGB nur Erben. Einen Erbschein beantragen sie beim Nachlassgericht; nötig ist er laut Stiftung Warentest etwa, wenn nur ein eigenhändiges Testament existiert.
  4. Vermieter informieren, Zutritt sichern. Nennen Sie dem Vermieter eine Ansprechperson. Der Besitz an der Wohnung geht mit dem Tod auf die Erben über (§ 857 BGB). Weist sich ein Erbe etwa mit einem privatschriftlichen Testament aus, darf der Vermieter ihm den Zutritt nicht verwehren — sonst begeht er, so der Berliner Mieterverein, verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB).
  5. Keine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter. Für eine Räumung braucht der Vermieter einen Räumungstitel. Räumt er eigenmächtig, läuft er Gefahr, verbotene Eigenmacht zu begehen (Fachbeitrag Siegmund, Deutscher Mieterbund).
  6. In der Erbengemeinschaft abstimmen. Mehrere Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Stimmen Sie sich deshalb ab, bevor Möbel, Erinnerungsstücke oder Wertsachen verkauft, verschenkt oder entsorgt werden — am besten schriftlich.
  7. Kosten und Unterlagen. Die Kosten der Räumung sind Nachlassverbindlichkeiten, für die die Erben einstehen (§ 1967 BGB). Sichern Sie vor dem Ausräumen Versicherungspolicen, Kontoauszüge, Verträge, Ausweise und Schlüssel, fotografieren Sie Wertsachen und legen Sie fest, wer Erinnerungsstücke bekommt.
  8. Verträge und Versorger. Dieselbe Checkliste rät, die Verträge der verstorbenen Person spätestens nach der Bestattung zu kündigen und Strom, Gas und Wasser abzustellen. Legen Sie den Zeitpunkt so, dass beim Räumen noch Strom und Wasser da sind.
  9. Rundfunkbeitrag abmelden. Teilen Sie dem Beitragsservice Name, letzte Adresse und Beitragsnummer der verstorbenen Person mit und legen Sie eine Kopie der Sterbeurkunde bei. Abgemeldet ist das Konto erst mit der Bestätigung (Verbraucherzentrale Hamburg, Stiftung Warentest). Zur Ummeldung beim eigenen Umzug informiert der Ratgeber zum Rundfunkbeitrag beim Umzug.
  10. Renovierung prüfen. Mit dem Mietverhältnis gehen auch dessen Pflichten auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Wirksam vereinbarte Renovierungspflichten für den Auszug treffen deshalb grundsätzlich auch sie, betont der Berliner Mieterverein. Woran Sie eine wirksame Klausel erkennen, erklärt der Ratgeber zur Renovierungspflicht beim Auszug.
  11. Rückgabe zum Mietende. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Wohnung zurückgegeben werden (§ 546 Abs. 1 BGB). Sonst kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Planen Sie die Räumung deshalb mit Puffer.

Unterstützung bei der Räumung

Wenn Sie die Wohnung nicht selbst räumen können oder möchten, finden Sie das Angebot der One Umzugsspedition GmbH für Nachlass und Haushaltsauflösungen auf der Seite zur Entrümpelung. Für die Übergabe hilft der Ratgeber zur Wohnungsübergabe beim Auszug, für eine spätere reguläre Kündigung der zur Kündigungsfrist der Mietwohnung.

Quellen

Der Ratgeber gibt die Rechtslage zum 24.10.2026 wieder.

Häufige Fragen

Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?

Nein. Er läuft mit Mitmietern, eingetretenen Angehörigen oder den Erben weiter (§§ 563, 563a, 564 BGB), bis gekündigt oder ein Ende vereinbart wird.

Wie lange müssen Erben nach dem Tod noch Miete zahlen?

Bis das Mietverhältnis endet. Geht die Kündigung innerhalb der Monatsfrist bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet es mit Ablauf des übernächsten Monats; früher nur per Vereinbarung. Die nach dem Tod fälligen Forderungen sind dann laut BGH reine Nachlassverbindlichkeiten. Bei verspäteter Rückgabe kann eine Entschädigung nach § 546a BGB hinzukommen.

Brauchen Erben einen Erbschein, um die Wohnung zu kündigen?

Für die Kündigung nach § 564 BGB nicht — das Gesetz verlangt keinen Nachweis. Wer kündigt, muss aber tatsächlich Erbe sein; sonst ist die Kündigung wirkungslos.

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